共有名義の不動産を相続する際に知っておきたいこと

１つの不動産を複数の相続人が相続する場合、その多くで不動産を共有することになります。

しかし、この共有は、単独所有に比べてトラブルが生じやすいというのが実情であり、可能な限り誰か一人の相続人が相続して、他の相続人に代償金を支払う、もしくは、売却して余剰を分けることをお勧めします。

以下、説明していきます。

①意見が合わない

共有になると相続人間の意見が合わないことがよくおこります。

共有物に関する意思決定は単独で行えないことが多くなっています。

たとえば、不動産を売却したり抵当権を設定したりすることや、不動産の改築を行うこと等を「変更」行為といいますが、変更行為を行う場合には、共有持分権者全員の同意が必要になります。

また、不動産を賃貸に出したり賃貸借契約を解除したりすることを「管理」行為といいますが、管理行為を行うには持分の過半数による同意が必要です。

なお、壊れかけている不動産の修繕や、不法占拠者への明渡請求は「保存」行為といいますが、保存行為については不動産が共有名義の場合でも単独でできます。

このように不動産が共有名義になっていると、一人一人が単独できることが限られてしまうため、自分一人の考えで不動産を活用していくことが難しくなります。

その不動産を誰がどれだけ使用するかで揉めることがあります。

共有者の一人が、共有不動産を単独で使用していた場合でも、各共有者は不動産の全部を使用することができるため、他の共有者は独り占めしている共有者を強制的に退去させることはできません。

単独利用者が物件を明け渡さないのであれば、他の共有名義人は単独利用者に対して「使用料」を請求することはできますが、その金額をいくらに設定すべきかということも問題になりえます。

いったん共有にしてしまうと不動産を売却するには全員の同意が必要となってしまいます。

金額などで合意が取れず、膠着状態となることがままあります。

まずは誰かが代表して支払うのですが、他の共有者が支払ってくれないことがあります。

以上のようなトラブルを誘引してしまう可能性があります。

揉めるのは法定相続分で分ける事案で代償金が支払えない場合です。

そうであれば遺言で指定してしまえば、遺留分を行使されることはありますが、不動産が共有になることはありません。

多少代償金の金額を下げてでも、だれか一人に相続させる方が後のトラブルを防ぐことができます。

資産価値としてはそれなりの金額と算定されても、膠着して処分できない不動産を取得しても絵に描いた餅になってしまいかねません。

それでも紛争になってしまったら、ご自身だけで判断するのは得策ではないため、専門家である弁護士のアドバイスを聞きましょう。

なるべく遺産分割協議で決着させ、共有状態にしないことが肝心ですが、共有状態になってしまった後に生じたトラブルであれば尚更弁護士の力が必要となるはずです。

まずは当事務所の初回無料相談をご利用ください。

事案に即したアドバイスをしっかりとさせていただきます。

島武広島法律事務所　代表弁護士（神奈川県弁護士会所属）: 当サイトでは、相続問題にまつわるお悩みに対して、弁護士の視点で解説をしています。また、当事務所にて携わった事案のポイントも定期的に更新しています。地元横須賀で、「迅速な解決」を大切に代理人として事件の解決に向けて取り組んでいます。

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