相続登記

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不動産を相続したとき、自分で名義変更の登記をすることは可能でしょうか？

答えを先に言いますと

「大変だけど不可能ではない」

ということになります。

 

不動産を所有されていた方がお亡くなりになった際に、相続人に名義変更することを相続登記といいます。

実際に必要な手続きを１つ１つ見ていきましょう。

 

相続登記手続きの概略

まずは相続登記の流れをざっと見てみましょう。

 

遺言書の有無

被相続人が遺言を残していたときはその内容に従って相続登記をするのが原則となります。

逆に遺言がない場合には法定相続分にしたがって相続登記をするか、もしくは遺産分割協議を行い、合意を得て相続登記を行います。

 

遺言には、①公正証書遺言と②自筆証書遺言があります。

①自筆証書遺言では、家庭裁判所での検認手続きが必要となります。

また、遺言があった場合でも、相続人全員による同意で遺産分割協議による相続登記を行うことも可能です。

もっとも、一人でも反対者がいれば遺産分割協議は成立しませんので、その場合はやはり遺言に基づく相続となります。

 

＜物件調査＞

被相続人が所有していた物件の所有者や固定資産税評価額、担保権者などを確認します。

被相続人が所有していた物件が全て分かっている場合には、該当物件の登記事項証明書を、曖昧であれば、物件があると推測される市区町村の固定資産課税台帳（名寄せ帳）を確認します。

多少の時間はかかりますが、翌年の固定資産税の請求書は相続人の誰かに送付されるためその時点では把握は可能ですし、賃料収入等がありそうな場合確定申告書の写しを取り寄せることでも不動産を調査できます。

 

＜相続人の確認＞

遺言がない場合、相続手続きには法定相続人全員で行う必要があります。

法定相続人の範囲は、配偶者と血縁者となりますが、被相続人が過去に離婚や養子縁組、認知をしている、相続人が既に亡くなって代襲相続しているなどの場合には、見ず知らずの人が法定相続人となっている可能性もあります。正確に確認するためには、被相続人が出生してからの戸籍・除籍・改製原戸籍謄本を収集する必要があります。遠方に戸籍が存する場合など時間や手続きが煩雑になることが多いです。
法定相続証明制度を利用すれば遺産分割後の相続登記はもちろん、金融機関での預金解約等でも手続きを軽減できます。

 

＜必要書類一式の用意＞

登記申請を行うために必要となる書類は次のように多々あります。
相続の内容によって異なりますので、専門家に助言を求める方が無難と言えます。

 

・遺言書または遺産分割協議書

・該当物件の登記事項証明書

・該当物件の固定資産税評価証明書

・被相続人の出生からの戸籍謄本一式

・被相続人の住民票の除票

・相続人全員の住民票

・相続人全員の印鑑証明書

・相続登記申請書

など

 

＜相続登記申請＞

相続登記をする物件ごとに、その所在地を管轄する法務局に相続登記申請を行います。
申請は、窓口や郵送、インターネットで行うことができます。

 

相続登記にかかる期間

相続登記にかかる期間は、法務局への申請が終われば、そこから約1週間で登記完了となります。

では、法務局への申請をするまでの準備期間は、事案により必要な書類の種類や数が異なるため一概には言えません。

例えば、相続人の人数が多く、その中に予期せぬ人が含まれていた、遠方に住む人が多数いる、などの場合は戸籍の取り寄せに相当な時間が掛かります。

また、遺産分割協議が紛糾すると合意を得るまで２，３年かかることもあります。

遺言があり、その遺言が自筆証書遺言の場合には家庭裁判所による検認が必要となり、その手続だけでだいたい1ヵ月程度かかります。

相続登記申請までの期間を早めるためには１日も早く行動に移し、更に専門家の助言を得て遠回りしないことが肝心です。

 

手続きには期限があるのか？

相続登記は、いつまでにするという決まりはありません。

ただ、相続登記をしないことによるデメリットは存在します。

まず、物件を売却することが出来なくなります。不動産は高額な場合が多く、当然売りたいと言っている人が登記上の名義人と異なれば買う人すら現れないでしょうから、当たり前と言えば当たり前です。

また、相続した不動産を担保にしようとする場合も、実態を正しく反映した相続登記を経ている必要があります。金融機関も現状に一致しない登記を担保にしようとはしないでしょう。

相続登記を放置してしまうと、売却や担保を設定したくなってから相続登記をしようとすると、タイミングを逸してしまい、当初の目的を達成できないかもしれません。

 

今、手続をしなければ関係する相続人が増え、手続きが面倒・困難となる

放置している間に、他の相続人が亡くなり2次相続や3次相続が発生する可能性があります。こうなってしまうと、場合によっては全国各地に判子をもらうため足を運ぶ必要が出てきてしまいます。

こうなると、相続人が増え、だれがどこに住んでいるのかも分からない、顔も見たことがないという状態になるかもしれません。そのような相続人相手に親族間の事情を話しても通用しない可能性が高まります。

 

また、相続人の中に認知症で判断能力が低下している人がいれば、相続登記(遺産分割協議)のために、成年後見を選任しなければなりません。
できるうちにしておかなければ、子、孫世代に負担を増やして引き継ぐことになってしまいます。

 

債権者に差し押さえられる可能性がある

相続登記が終わっていないということは、法定相続人が不動産を共有している状態となります。そのため、法定相続人の誰かが借金の返済が滞った場合、その債権者は相続人の法定相続分を差し押さえることができます。
相続登記が遅れた場合、債権者に遺産分割協議の合意を主張しても、その効力は差し押さえに劣後してしまいます。要は債権者から差押え登記を外す合意を得る必要があり、当然ですが相応の金額を支払う必要があります。

 

相続登記の準備を始めるタイミング

相続登記以外の相続に関する手続きとして、被相続人の方が亡くなってから１０ヶ月以内に相続税の申告･納付手続をする必要があります。

遺産分割協議に際して、必要な書類と相続登記に必要な書類は重複するものが多くあります。相続登記を放置した場合のデメリットを考えると、このタイミングで相続登記を済ませてしまった方がよいでしょう。

とはいえ、相続では様々な手続きが必要となり、それに応じてトラブルが起きえます。そのような時に当事者の代理人として解決に向けて交渉・調停・審判・訴訟が出来るのは弁護士だけです。

もしも遺産分割協議で揉めそう、相続内容に負債がある、相続人がはっきりしないなど相続全般に関する相談があれば、初めから専門家である弁護士に相談した方が正確かつ迅速に、そして何より憂いのない解決が実現できます。

 

まずは当事務所の初回無料法律相談をお気軽にご利用ください。

等事務所には連携している司法書士、税理士がおり、相続登記完了まで一緒に対応させて頂くことが可能です。