親の土地に自宅建物を建てた場合に気を付けたいこと

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自分の土地に家を建ててよい、と親御さんから言われて家を建てることがままあります。

 

親御さんとしては近くに子どもが住んでくれる、子どもとしては土地代を出さなくて済むというメリットがあります。

 

ただ、この親の土地に建物を建てるということは後で相続トラブルを招くことがあります。

 

まだ、親御さんがお元気なのであれば、紛争を避けるため遺言を作成すべきといえます。

しかし、既に相続が開始している場合、相続人間での調整が必要となります。

 

親が子に無償で土地を使用させる場合、親とその子の間に使用貸借契約が成立しているといえます。

 

ただ、下記のような場合トラブルとなる可能性が出てきます。

 

・相続人の一人の建物があるため売却することが難しい。

・土地を使用している相続人が代償金を用意できない。

・土地を使用している相続人にとって、自宅なので手放すことを検討できず話が進まない。

などです。

 

まず、裁判所においてはこのような場合でも更地と同様に評価して遺産分割が進められます。

遺産分割における土地の評価は市価により決めることになっています。

 

多くの場合、相続人双方が不動産会社から査定を取り、その中間金額を取ります。

しかし、対立が大きいときは、裁判所が不動産鑑定士に鑑定を依頼して決めることもあります。この場合数十万円の費用が掛かります。

 

土地使用者が代償金を支払う意思がない場合、または、代償金を用意できない場合、不動産を売却して代金を分けることになります。

 

ただし、不動産を共同で売却するためには、相続人全員が協力して不動産仲介業者に売却を依頼しなければなりません。

 

そして、買主が見つかった場合には、相続人全員が売買契約書に署名・押印し、所有権を買主に移転する登記手続に協力しなければ売買は実現できません。したがって相続人の１人でも協力が得られないと売買契約による売買は実現できないのです

 

土地を使用している相続人が、代償金の支払をする意思がなく、かつ、共同売却にも協力しない場合、最終的には、家庭裁判所に土地の競売を命じる審判（決定）が出してもらい、この審判に基づいて、相続人のいずれかが、地方裁判所に不動産競売の申立をすることになります。

 

競売手続は、相続人の中に売買に協力しない者がいても実行することができますが、不動産仲介業者に頼んで一般の市場で売却する場合に比べ、売買代金が低くなってしまうことが多いです。

ですので可能な限り避けるべきといえます。

 

今回のようなケースで遺産分割の話し合いが進まないときは、弁護士に依頼することで状況を変えることが出来る可能性があります。

 

相手方も、弁護士が出てくると競売になる可能性を認識せざるを得ず、そうなる前に解決した方が得と判断することは多いといえます。

 

また、弁護士に依頼すれば、代償金を受け取る側なら不動産の価格を高く、支払う側なら低くするための方策を得ることが出来る可能性があります。

 

いずれにせよ、一度専門家である弁護士に相談することをお勧めします。

是非当事務所の初回無料相談をご利用ください。

事案に即したアドバイスをさせていただきます。