遺産分割で遺産である不動産に住んでいる兄弟姉妹が不動産を相続するには？弁護士が徹底解説

1.はじめに：実家の相続で起こりやすい「同居していた兄弟姉妹」の悩み

親が亡くなり、実家などの不動産の相続が開始した際、その家に兄弟姉妹の一人がすでに同居・居住しているケースは少なくありません。

親の介護を献身的に行っていた長男や、実家に戻って親と生活を共にしていた長女など、これまで親と住まいを共有していた方にとって、実家はかけがえのない生活の基盤です。

しかし、相続においては、この実家も「親の遺産」の一部として扱われるため、同居していない他の兄弟姉妹にも法的な相続権（法定相続分）が発生します。

「親の面倒を最後まで見たのだから、そのまま自分がこの家に住み続けたい」という思いと、「自分にも相続する権利があるのだから、公平に遺産を分けてほしい」という他の兄弟姉妹の思いがぶつかり合い、遺産分割協議が難航することは珍しくありません。

本記事では、遺産である実家に住んでいる兄弟姉妹が、その不動産を単独で相続し、住み続けるための法的なルールと具体的な解決策について、弁護士が徹底的に解説します。

 

2.遺産分割が終わるまで実家に住み続けることはできるか？

親が亡くなった瞬間から、遺言書がない限り、実家を含むすべての遺産は相続人全員の「共有財産」となります。

つまり、長男が親と同居していたとしても、遺産分割協議が成立して長男の単独名義になるまでは、法律上は兄弟全員が権利（共有持分）を持っている状態です。

ここで「他の兄弟の持ち分もあるのに、長男が一人で勝手に住み続けてもいいのか？」という疑問が生じます。

結論から言うと、被相続人（親）と同居していた相続人は、遺産分割協議が成立するまでの間は、実家に無償で居住し続けることができると解されるのが一般的です。

これは、親と子の間に「親の死後も遺産分割が終わるまでは無償で住み続けてよい」という暗黙の合意（使用貸借契約）があったと法的に推測されるためです。

したがって、遺産分割が完了するまでの間は、他の兄弟から「出て行け」や「家賃を払え」と請求されても、これらを拒否して住み続けることが認められています。

 

3.居住している兄弟姉妹が実家を単独で相続する「代償分割」

遺産分割が完了するまでの居住権は守られますが、最終的にその家を自分のもの（単独所有）にして将来にわたって住み続けるためには、遺産分割協議で合意を得る必要があります。

住んでいる兄弟姉妹が実家を単独で相続する際に、最も現実的でよく用いられる解決策が「代償分割（だいしょうぶんかつ）」です。

代償分割とは、実家に居住している兄弟姉妹が不動産の所有権を単独で取得する代わりに、他の兄弟姉妹に対して、その法定相続分に見合った現金を「代償金」として自腹で支払う方法です。

例えば、遺産が評価額3000万円の実家のみで、相続人が兄弟2人（法定相続分は2分の1ずつ）の場合を考えてみましょう。

この場合、実家を取得して住み続ける長男は、次男に対して1500万円の代償金を支払うことになります。

この方法であれば、居住者は住み慣れた家を守ることができ、他の兄弟も公平な金銭的利益を得られるため、双方にとって納得しやすい解決策となります。

 

4.代償金を支払う際の重要なポイントと注意点

代償分割を行うためには、実家を取得する兄弟姉妹に、代償金を支払う経済的な能力（資力）があることが絶対条件となります。

代償金を決める上で最大の争点になりがちなのが、「実家の評価額をどう決めるか」という問題です。

住み続けたい側は評価額を低く見積もりたいと考え、お金をもらう側は高く評価したいと考えるため、意見が対立しやすくなります。

不動産会社の査定価格や固定資産税評価額、路線価など、どの基準を用いるかを相続人全員で客観的に話し合い、合意することが重要です。

また、代償金が高額になり、一括で支払えない場合は、他の兄弟の合意を得て「分割払い」にすることも可能です。

しかし、分割払いにする場合は、将来の未払いリスクを防ぐために、支払期限や遅延時のペナルティを明確にし、「公正証書」を作成しておくことが不可欠です。

 

5.その他の解決策①：無償で住み続ける「使用貸借」

代償金を支払うことが難しい場合、他の兄弟姉妹に所有権（または持分）を取得してもらい、自身は無償で住み続ける「使用貸借」という方法もあります。

「親の家だから、しばらくそのまま住んでいていいよ」と兄弟間で合意するケースです。

しかし、この方法を口約束だけで済ませてしまうと、後になって「いつまで住むのか」「固定資産税は誰が払うのか」「修繕費はどうするのか」といったトラブルに発展しがちです。

使用貸借を選ぶ場合は、居住期間や費用負担のルールを必ず書面（合意書）に残しておくべきです。

 

6.その他の解決策②：家賃を支払って住み続ける「賃貸借」

実家を他の兄弟姉妹の所有（または共有）とし、そこに住み続ける兄弟が、所有者である他の兄弟に対して家賃（賃料）を支払う「賃貸借」という方法もあります。

代償金を一括で用意できない場合や、他の兄弟が定期的な収入（家賃）を得ることにメリットを感じる場合に利用されます。

ただし、賃料収入には税金がかかる場合があることや、建物の修繕義務を誰が負うかなどの契約条件を明確にする必要があります。

 

7.共有名義のままにしておくリスク

話し合いがまとまらないからといって、とりあえず兄弟全員の「共有名義」で相続登記をしてしまうのは非常に危険です。

共有状態にしてしまうと、将来その実家を売却したり、建て替えたりする際に、共有者全員の同意が必要になってしまいます。

さらに、共有者の一人が亡くなると、その配偶者や子どもに権利が細かく相続され（数次相続）、見知らぬ親族が共有者に加わって権利関係が複雑化します。

実家を残すにせよ売却するにせよ、トラブルを先送りするだけの「共有名義」は極力避けるべきです。

 

8.どうしても合意できない場合は「遺産分割調停」へ

兄弟同士での話し合い（遺産分割協議）では、実家の評価額や代償金の金額をめぐって感情的な対立が激化し、解決の糸口が見えなくなることがよくあります。

どうしても当事者間で合意に至らない場合は、家庭裁判所に「遺産分割調停」を申し立てることになります。

調停では、裁判所の調停委員が公平な第三者として間に入り、双方の意見を調整しながら解決に向けた話し合いを進めます。

調停において実家に住み続けたい相続人が代償分割を希望する場合、調停委員は「代償金を支払う確実な資力があるか」を厳格に確認します。

もし代償金を支払う能力がないと判断された場合、最終的には実家を売却して現金で分ける「換価分割」を命じられ、実家を手放さざるを得なくなるリスクがあります。

 

9.まとめ：実家を守るためには弁護士のサポートが不可欠

同居していた実家を単独で相続し、そのまま住み続けるためには、感情論ではなく「代償分割」をはじめとする法的な解決策を冷静に提示し、他の兄弟を納得させる必要があります。

適正な不動産評価額の算出、代償金の支払い条件の交渉、そして法的に不備のない遺産分割協議書の作成など、専門的な知識が求められる場面が多々あります。

当事者同士の話し合いがこじれてしまう前に、できるだけ早い段階で遺産相続に強い弁護士に相談することをお勧めします。

弁護士が第三者として介入することで、法的な根拠に基づいた客観的な交渉が可能になり、あなたが実家に住み続けるための最適な解決策を実現することができます。

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