借地権者の相続人の代理人から連絡が来た方へ

借地権者が死亡し、その後どうなるかと思っていたら、ある日突然借地権者の代理人から連絡が来た、ということがままあります。
おわかりでしょうが、相手の考えはもちろん「お金」にあります。

借地権も権利なので物にもよるのですが相応の価値があります。
一般に借地権は土地の価格の3割から9割もの価値があります。市街地ほど割合が高くなる傾向にあります。国税庁の路線価図をご覧になると、借地権の割合が分かります。
横須賀周辺ですと６割前後が多くなっています。

例えば、２０００万円の土地を借りていたならば、借地権の価値は１２００万円程度にもなるため、相手が借地権をタダで返還するつもりなら、基本的にはすぐに応じるべきかと思います。
相手が採りうる手段毎に見ていきましょう。

 

１　買い取りの要求

まず、借地権を有償で買い取って欲しいという要求が考えられます。
自らその土地を利用したい場合ということでしたら抜本的解決が図れて良い方法と言えます。また、手続としては最も簡単で迅速に行えます。
特に地代をもらえていれば問題ないと言うことでしたら
「考えていない」
と回答すれば良いでしょう。

 

２　第三者に借地権を譲渡する

次に、借地権者が借地権を第三者に売るという方法があります。
借地権を第三者に譲渡する場合、譲渡することについて「地主の承諾」が必要になります。気乗りしなければ承諾するつもりはないと言えば足ります。

ただ、こちらが承諾しない場合、相手は裁判所に対して「地主の承諾に代わる許可」を求めます。裁判所の許可が出たときには、地主の承諾があったのと同じものとして借地権を第三者に譲渡することとなります。これを「借地非訟」といいます。借地非訟は時間が多少掛かりますが、相場にて決着しますので条件面での交渉などは出来ません。

 

３　等価交換する

等価交換するとは、借地権の価値と残りの土地の価値で土地を分割することになります。横須賀では、借地人は土地の６割の所有権を、地主は土地の４割の所有権を得ることになるといった具合です。
多くの場合、こちらの土地は小さくなってしまうため、地主としてメリットはあまりないかと思います。

 

４　共同売却をする

また、借地権付き建物と借地を一緒に売却するという方法もあります。
売却できた場合、借地権の価値と建物の価値を借地人に渡し、残額を受け取ることが出来ます。
この方法は双方負担がないため有用ですが、地主としてはいらない土地と言うことでなければ気乗りしないことが多いのではないでしょうか。

 

５　現状にて返却を受ける

最後に、借地権の買い取りなど要求しないから現状での解約をして土地を返してもらうという方法もあります。解体費用等はかかりますが、ただで借地が返ってくるというのは大きなメリット言える場合が多いかと思います。

 

借地権の返還は問題が複雑化しがちです。当事務所では不動産会社とも連携して借地の価値を把握した上で色々な提案をすることが出来ます。
正直横須賀周辺には価値のない土地も多数存しています。

その辺りの対応も含めて是非当事務所の初回無料法律相談をご利用下さい