地主・アパート経営者の相続の注意点 弁護士が徹底解説

１．アパート・貸地など収益不動産相続の難しさ

地主やアパート経営者など、複数の不動産や賃貸物件を所有している「不動産オーナー」の相続は、預貯金や自宅のみの一般的な相続に比べて、トラブル（争族）のリスクが格段に跳ね上がります。

最大の理由は、不動産は「ハサミで切って1円単位で平等に分けることができない」という特性を持っているからです。

現金なら簡単に分けられますが、アパートや貸地は物理的に分割できず、さらに「固定資産税評価額」「路線価」「実勢価格（実際に売れる金額）」など、どの金額を基準にして分けるかで必ずと言っていいほど相続人間で意見が対立します。

「長男はアパートを引き継いで経営を続けたい」「次男はすぐに売却して現金で欲しい」「長女はアパートの価値に見合うだけの代償金（現金）を払ってほしい」など、利害が複雑に絡み合うため、遺産分割協議が難航・長期化しやすいのが特徴です。

安易に「とりあえず兄弟全員の共有名義にしておこう」とすると、後々アパートの売却や大規模修繕をする際に全員の同意が必要になり、身動きが取れなくなる「不動産の塩漬け状態」に陥る危険性があります。

 

２．「大家さんとしての地位と責任」も引き継ぐ

賃貸アパートや貸地を相続するということは、単に「土地や建物というモノをもらう」ことや「家賃収入という利益をもらう」ことだけを意味しません。

亡くなった親（被相続人）が入居者と結んでいた賃貸借契約の「貸主（大家・地主）」としての法的な地位と責任も、そっくりそのまま引き継ぐことになります。

「自分は管理に関わりたくない」と思っても、建物の雨漏り修理や設備の故障対応、退去時の原状回復トラブルなど、大家としての義務からは逃れられません。

さらに、相続人が複数いる場合、遺産分割協議が成立するまでの期間に発生する「家賃収入」は、法定相続分に応じて全相続人に分配される権利があります。

仮に長男が一人で家賃を管理していたとしても、他の兄弟から「自分の取り分を払え」と請求されれば支払わなければならず、どんぶり勘定のままでいると後から横領を疑われる深刻なトラブルに発展します。

 

３．見落とすと恐ろしい「隠れ借金（敷金・保証金）」

アパート経営者の相続で最も見落とされがちであり、かつ致命的なトラブルになるのが「敷金」や「保証金」の存在です。

親が入居者から預かっていた敷金は、大家の儲けではなく、入居者が退去する際に返還しなければならない「預かり金（債務・借金）」です。

もし親が生前に敷金を別の用途で使い込んでしまっていたとしても、アパートを相続した人（新大家）は、将来入居者が退去する際に自分のポケットマネーから敷金を返還しなければなりません。

戸数の多い賃貸マンションなどの場合、この「敷金返還債務」が数百万円から数千万円という莫大な金額にのぼることがあります。

「家賃収入が入るから」と喜んで相続した結果、多額の隠れ借金を背負う羽目になり、「こんなはずじゃなかった」と後悔するケースが後を絶たないため、相続前に賃貸借契約書と敷金の預かり状況を徹底的に調査する必要があります。

 

４．「人」に関わるリスク（高齢化、孤独死、滞納）

アパート経営は建物を貸すだけでなく「人」を相手にする事業であるため、入居者に関する様々なトラブル・リスクもそのまま相続することになります。

近年急増しているのが、入居者の高齢化に伴う「認知症による家賃滞納」や「室内での孤独死」といった問題です。

また、家賃を滞納したまま入居者が夜逃げしてしまったり、死亡して相続人が誰もいなかったりする場合、大家であっても勝手に部屋の鍵を開けて荷物を処分すること（自力救済）は法律で固く禁じられています。

勝手に処分すれば逆に損害賠償を請求されるリスクがあるため、法的な手続き（建物明け渡し訴訟や相続財産清算人の選任など）を踏む必要があり、多大な時間と弁護士費用、強制執行費用がかかることを覚悟しなければなりません。

 

５．相続税対策と「貸家建付地」の空室リスク

地主の相続対策としてよく行われるのが、「更地にアパートを建てて相続税評価額を下げる」という手法です。

他人に建物を貸している土地（貸家建付地）は、地主の自由な使用が制限されるため、自用地（更地）よりも相続税評価額が約20％前後引き下げられ、大きな節税効果を生みます。

しかし、この評価減のメリットは「相続発生時に実際に入居者がいる部屋の割合（賃貸割合）」に応じて計算されるという厳しいルールがあります。

もし親が亡くなった時点でアパートに空室が目立つ（例えば10部屋中5部屋しか埋まっていない）状態だと、評価額の減額幅も半減してしまい、想定外の多額の相続税を課せられる「空室リスク（評価加算リスク）」が発生します。

税務署から「一時的な空室」として認めてもらうためには、継続して入居者募集を行っているなどの厳格な条件を満たす必要があるため、日頃からの満室経営や管理会社との連携が欠かせません。

 

６．納税資金の不足と「遺留分侵害」の問題

不動産オーナーの相続では、「遺産の総額は数億円あるのに、そのほとんどが不動産で現金（預貯金）が全くない」という事態が頻発します。

相続税は原則として現金で一括納付しなければならないため、手元に現金がないと、納税のために先祖代々の土地やアパートを安値で叩き売り（急ぎの売却）せざるを得なくなります。

また、親が「長男にすべてのアパートと土地を継がせる」という遺言書を残していた場合でも、他の相続人（妻や次男など）には法律上最低限保障された遺産の取り分である「遺留分」があります。

次男から長男に対して「遺留分を現金で払え（遺留分侵害額請求）」と求められた場合、長男は高額な現金を自腹で用意しなければならず、払えなければ不動産を手放すか、親族間で泥沼の裁判に発展することになります。

 

７．生前対策と弁護士の活用が円満相続の鍵

地主やアパート経営者の相続は、法律（遺産分割、借地借家法、遺留分など）、税金（相続税、譲渡所得税など）、不動産評価という専門知識が複雑に絡み合うため、当事者だけで解決するのは極めて困難です。

トラブルを未然に防ぐためには、親が元気なうちに、遺留分に配慮しつつ納税資金を確保できる「法的に完璧な遺言書」を作成しておくことや、認知症による資産凍結を防ぐ「家族信託（民事信託）」を活用するなどの生前対策が必須となります。

もしすでに相続が発生してしまい、兄弟間で意見が対立したり、アパートの管理や家賃の分配で揉めたりしている場合は、事態が手遅れになる前に速やかに弁護士へ相談してください。

弁護士が介入することで、感情的な対立を抑え、適正な不動産評価に基づく公平な遺産分割案を提示し、法的な手続き（調停や審判など）をすべて代理してくれます。

大切な資産を守り、家族の絆を壊さないためにも、不動産相続に強い弁護士の専門的なサポートを積極的に活用しましょう。

 

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相続を専門とする弁護士として事案に即した適切なアドバイスをさせていただきます。