親のマンションを相続する場合の注意点 弁護士が徹底解説

１．マンション相続の難しさとよくあるトラブル

親が残した遺産の中にマンションが含まれている場合、現金や預貯金のように1円単位で公平に分けることが物理的に不可能なため、相続人同士のトラブル（争族）に発展しやすいという特徴があります。

最も多いのが、「親と同居していた自分がそのまま住み続けたい」と考える相続人と、「マンションを売却して現金を公平に分けてほしい」と考える他の相続人との間で意見が対立するケースです。

また、マンションの価値をどう評価するか（市場での売却価格なのか、固定資産税評価額なのか、相続税評価額なのか）によって金額に大きな差が出るため、これも揉める原因の一つとなります。

さらに、遺産分割の話し合いがまとまるまでの間も、マンションの管理費、修繕積立金、固定資産税といった維持費は発生し続けます。

「誰も住んでいないのに誰が払うのか」「住んでいる人が全額負担すべきだ」といった費用負担をめぐる対立から、最悪の場合は滞納となり、管理組合とのトラブルに発展するリスクもあります。

 

２．マンションをどう分けるか？4つの遺産分割方法

マンションなどの不動産を複数の相続人で分ける場合、主に以下の4つの方法から選ぶことになります。

 

① 換価分割（売却して現金を分ける）

マンションを第三者に売却して現金化し、その売却代金を相続人で分け合う方法です。

最も公平に分けやすくトラブルが少ないため、よく利用されますが、希望価格ですぐに売れるとは限らず、思い出の家を手放すことへの心理的な抵抗が生じることもあります。

 

② 代償分割（一人が相続し、他の人に現金を払う）

特定の相続人（例えば同居していた長男）がマンションを単独で引き継ぎ、その代わりに他の相続人に対して、本来の取り分に見合う現金（代償金）を自腹で支払う方法です。

公平性を保ちつつ住み慣れた家を残せますが、引き継ぐ人に数百万〜数千万円単位の現金の支払い能力（資力）がなければ実現できません。

 

③ 現物分割（そのまま分ける）

不動産そのものを物理的に切り分ける方法ですが、マンションの一室を分割することは現実的に不可能なため、マンション相続で現物分割が選択されることはほぼありません。

 

④ 共有分割（複数人の名義で共有する）

話し合いがまとまらず、とりあえず相続人全員の「共有名義」にする方法です。

これは問題の先送りでしかなく、将来マンションを売却したり賃貸に出したりする際に共有者全員の同意が必要になるため、実務上は最も避けるべき危険な方法です。

一人でも反対したり認知症になったりすると、マンションが塩漬け状態になってしまいます。

 

３．【超重要】2024年から始まった相続登記の義務化

マンションを誰が相続するか（あるいは売却するか）が決まったら、法務局で名義変更の手続きである「相続登記」を行う必要があります。

この相続登記は、2024年（令和6年）4月1日から法律で完全に「義務化」されました。

具体的には、「不動産を相続で取得したことを知った日から3年以内」に登記申請を行わなければなりません。

正当な理由なく期限内に手続きを怠った場合、10万円以下の過料（罰金のようなもの）が科される可能性があります。

また、名義変更を放置したまま次の相続（相続人の死亡）が発生すると、関係する相続人がネズミ算式に増えてしまい、売却すらできなくなるという最悪の事態を招くため、早急な対応が求められます。

 

４．マンション相続にかかる税金と「特例」の活用

マンションを相続すると、さまざまな税金が関わってきます。

遺産の総額が基礎控除額（3000万円 ＋ 600万円 × 法定相続人の数）を超える場合は、「相続税」の申告と納付が、被相続人の死亡を知った日の翌日から10ヶ月以内に必要です。

このとき、マンションの相続税評価額は市場価格（実際の売値）よりも低く見積もられる傾向があり、現金を相続するよりも税制上有利になることが多いです。

さらに、亡くなった親と同居していた子どもや配偶者がマンションを相続する場合、「小規模宅地等の特例」という非常に強力な制度を利用できる可能性があります。

この特例を使えば、マンションの敷地権（土地部分）の評価額を最大80％も減額することができ、相続税を大幅に節税、あるいはゼロにできるケースもあります。

他にも、相続手続きの際には登録免許税（固定資産税評価額の0.4％）がかかり、売却して利益が出た場合には譲渡所得税がかかります。

 

５．マンションを相続した後の3つの活用法

相続したマンションをどうするかは、大きく分けて「住む」「売る」「貸す」の3つの選択肢があります。

 

・相続人がそのまま住む

住居費（家賃やローン）を節約できますが、固定資産税や管理費・修繕積立金といった維持費は払い続ける必要があります。

 

・売却して現金化する

遺産分割がしやすく、維持費の負担からも解放されます。

売却代金を元手に新たな生活資金に充てることができますが、築古の場合は希望価格で売れないリスクもあります。

 

・賃貸物件として貸し出す（収益化）

安定した家賃収入を得ることができますが、入居者が見つからない「空室リスク」や、水回りの故障などの修繕費用、管理の手間がかかるというデメリットがあります。

特に、親が生前からすでに人に貸していた「収益不動産（投資用マンション）」を相続する場合は、入居者への通知、敷金（預かり保証金）の返還義務の引き継ぎ、賃貸所得の準確定申告など、非常に複雑な手続きが必要になるため要注意です。

 

６．マイナス財産が多いなら「相続放棄」も検討する

親の遺産を調査した結果、マンション自体の価値よりも、残っている住宅ローンや他の借金、あるいは滞納している管理費・修繕積立金の方が多い（マイナス財産が上回る）ケースもあります。

また、マンションが極端に老朽化していて売ることも貸すこともできず、維持費だけが垂れ流しになる「負動産」になっている場合もあるでしょう。

このような場合は、資産も借金もすべて手放す「相続放棄」という選択肢があります。

ただし、相続放棄は「自分が相続人になったことを知った時から3ヶ月以内」に家庭裁判所へ申し立てなければならないという厳格な期限があります。

3ヶ月を過ぎたり、親の預金を少しでも使ってしまったりすると放棄できなくなるため、迅速な財産調査と判断が必要です。

 

７．マンション相続は弁護士に相談すべき理由

マンションの相続は、法的な手続き（登記や名義変更）、親族間の感情的な調整、税金（相続税や譲渡所得税）など、個人で解決するには難易度が高すぎる問題が山積みです。

当事者だけで話し合うと、「お前がマンションをもらうなら預金は全部俺がもらう」「そもそも評価額がおかしい」などと過去の不満が噴出し、解決の糸口が見えなくなってしまいます。

このような場合、相続に強い弁護士に依頼することで、適切な不動産評価に基づいた分割案の提示、他の相続人との論理的かつ冷静な代理交渉、煩雑な書類作成や戸籍収集などを一任できます。

さらに、税理士や司法書士と連携している法律事務所であれば、節税対策から不動産売却、名義変更までワンストップで解決することが可能です。

取り返しのつかないトラブルに発展する前に、まずは弁護士の無料相談などを活用して客観的なアドバイスを受けることを強くおすすめします。

是非島・鈴木法律事務所初回無料相談をご利用ください。

離婚弁護士として事案に即した適切なアドバイスをさせていただきます。